Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča je v slovenski zakonodaji urejen v Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), in sicer v IV. poglavju oz. v členih od 41. do 56.

Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča je predlagalni nepravdni postopek, ki je manj formaliziran kot pravdni postopek. Sodišče ima več inkvizitornih pooblastil, saj mora po uradni dolžnosti zbrati najpomembnejše dokazno gradivo (postaviti izvedenca, pridobiti upravne ter prostorske akte). V postopku se lastninska pravica pripadajočem zemljišču ne pridobiva na novo, ampak se z namenom ureditve nepremičninskih evidenc oz. uskladitve teh z dejanskim stanjem, le za nazaj ugotavlja dejanski položaj nepremičnine in varuje po zakonu pridobljena lastninska pravica predlagateljev.

Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko začne, če je bila stavba, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, zgrajena pred 1.1.2003, in če lastnik stavbe v zemljiški knjigi še nima vpisane pravice na njenem pripadajočem zemljišču.

Pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1.1.2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Skupno pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi predpisov iz prejšnjega odstavka postalo last lastnikov teh stavb.

Sodišče mora pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upoštevati zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno, 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno, 3. preteklo redno rabo zemljišča in 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Če se z uporabo navedenih meril ne dokaže drugače, se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo določeno kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe. V primeru, ko ni mogoče zanesljivo ugotoviti, ali je določen del zemljišča pripadajoče zemljišče ene stavbe ali skupno pripadajoče zemljišče več stavb, pa je določeno, da sodišče sporni prostor razdeli po prostem preudarku, pri čemer pravično oceni zlasti predloge udeležencev, prostorsko pogojenost in funkcionalno povezanost zemljišča s posamezno stavbo. Kot izhaja iz sodne prakse, npr. iz sklepa Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 292/2023 z dne 6.6.2023, so kriteriji za ugotovitev pripadajočega zemljišča določeni enakovredno in primeroma ter je od posameznega primera odvisno, na podlagi katerih kriterijev bo sodišče lahko ugotovilo obseg pripadajočega zemljišča, in sicer ob samostojni uporabi kateregakoli kriterija ali v kombinaciji z drugimi kriteriji. Sodišču je prepuščeno, da v vsakem posameznem primeru presodi pomen vseh pomembnih okoliščin in jih medsebojno uravnoteži.

Če ni dokazano drugače, se šteje, da je zemljišče, ki ga sodišče ugotovi, last lastnika stavbe. Če ni dokazano drugače, se šteje, da je s prehodom lastninske pravice na stavbi na pridobitelja prešla tudi lastninska pravica na pripadajočem zemljišču take stavbe. V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča se ugotavlja tudi, ali je lastninska pravica lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču ali na delu pripadajočega zemljišča prenehala, če je zemljiškoknjižni lastnik ali druga oseba lastninsko pravico na njem pridobila na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja lastninske pravice na nepremičnini, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa. V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča sodišče ne posega v pravice oseb, ki so na takih zemljiščih pridobile pravice na podlagi pravil, ki varujejo dobrovernega pravno poslovnega pridobitelja pravice, na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa, razen če so izpolnjeni pogoji za ustanovitev odkupne pravice na podlagi tega zakona ali v primeru, če med udeleženci ni spora o neobstoju ali omejitvi njihove pravice.

V postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko zahteva tudi ugotovitev obstoja zakonite stavbne pravice, ki jo je lastnik stavbe pridobil po določbah stvarnopravnega zakonika o več uporabnikih iste nepremičnine.

Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča se lahko začne na predlog: 1. osebe, ki ima v zemljiški knjigi vpisano lastninsko pravico na stavbi, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, ali na njenem posameznem delu oziroma na zemljiški parceli, na kateri stavba stoji, če stavba ni vpisana v zemljiški knjigi (zemljiškoknjižni lastnik stavbe), 2. osebe, ki ob smiselni uporabi določb tega zakona o pravnih naslovih izkazuje pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice na stavbi, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, ali na njenem posameznem delu (pridobitelj stavbe), 3. skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, 4. zemljiškoknjižnega lastnika zemljišča, ki bi lahko bilo pripadajoče zemljišče k stavbi (zemljiškoknjižni lastnik zemljišča), če izkaže pravni interes in 5. občine, na območju katere je stavba, če verjetno izkaže javni interes.

V predlogu mora predlagatelj zahtevati ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča k stavbi in imetnika lastninske pravice na njem. Zemljiškoknjižni lastnik stavbe, pridobitelj stavbe ali skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe lahko v postopku zahtevajo tudi ugotovitev, da ne obstojijo zemljiškoknjižno vpisane stvarne ali obligacijske pravice na njenem pripadajočem zemljišču. Imetnik obstoječe stvarne ali obligacijske pravice na pripadajočem zemljišču, ki še ni zemljiškoknjižno vpisana, lahko v postopku zahteva, da se ugotovi njen obstoj. Občina, na območju katere je stavba, lahko zaradi varovanja javnega interesa, ki ga mora verjetno izkazati, v postopku uveljavlja vse zahtevke, ki jih lahko uveljavljajo udeleženci po tem členu. Glede na enotno sodno prakso, npr. sklep Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 412/2023 z dne 11.9.2023, pa sodišče ni vezano na vsebinski predlog udeleženca, temveč lahko razmerje glede zemljišča in stavb, za katere je podana ustrezna zahteva, uredi drugače, kot izhaja iz predloga, če tako narekujeta dokazni postopek in materialno pravo. Čeprav udeleženci v postopku za določeno zemljišče izrecno predlagajo, da predstavlja individualno pripadajoče zemljišče k zgradbi, to ni ovira za odločitev, da gre za skupno pripadajoče zemljišče k dvema zgradbama.

Udeleženci postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča so: predlagatelj; zemljiškoknjižni lastnik stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, če stavba po podatkih zemljiške knjige ni v etažni lastnini; skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče; vpisani etažni lastniki stavbe, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, če je stavba po podatkih zemljiške knjige v etažni lastnini in niso podani pogoji za udeležbo skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov, in zemljiškoknjižni lastnik zemljišča. Če sodišče po začetku postopka ugotovi, da bi lahko bilo zemljišče, ki je predmet postopka, skupno pripadajoče zemljišče ali pripadajoče zemljišče druge stavbe, katere zemljiškoknjižni lastnik še ni udeleženec postopka, ob smiselni uporabi 5. člena ZVEtL-1 odloči, da se bo postopka kot udeleženec udeleževal tudi zemljiškoknjižni lastnik te stavbe. Imetnik stvarne ali obligacijske pravice, ki je vpisana v zemljiški knjigi, je udeleženec postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča, če posamezni udeleženec zahteva, da se ugotovi, da taka pravica ne obstoji na pripadajočem zemljišču, ali če v postopku prijavi svojo udeležbo. Do izdaje odločbe o ugotovitvi pripadajočega zemljišča lahko prijavijo udeležbo v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča vsak pridobitelj stavbe, imetnik stvarne ali obligacijske pravice na njem, ki zahteva ugotovitev njenega obstoja, in druge osebe, ki izkažejo pravni interes v postopku. Občina, na območju katere je stavba, lahko zaradi varovanja javnega interesa v postopku prijavi udeležbo, če verjetno izkaže obstoj javnega interesa.

Sodišče z odločbo o ugotovitvi pripadajočega zemljišča ugotovi obseg pripadajočega zemljišča stavbe in obstoj lastninske pravice lastnika stavbe na njem. Sodišče odloči o zahtevku za ugotovitev obstoja oziroma neobstoja stvarne ali obligacijske pravice na pripadajočem zemljišču, če med udeleženci ni spora o njihovem obstoju ali o odločilnih dejstvih, sicer pa nepravdni postopek v delu, ki se nanaša na ugotovitev obstoja oziroma neobstoja stvarne ali obligacijske pravice na pripadajočem zemljišču, ustavi in odloči, da se nadaljuje po pravilih pravdnega postopka. Zoper pravnomočno odločbo sodišča o ugotovitvi pripadajočega zemljišča, izdano na drugi stopnji, je mogoče vložiti revizijo na način in pod pogoji, kot jih določa zakon, ki ureja pravdni postopek.