Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je stvar imela takrat, ko je nevarnost prešla na kupca, ne glede na to, ali mu je bilo to znano ali ne. Napaka je stvarna, če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo ali za promet; če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za posebno rabo, za katero jo kupec kupuje, ki pa je bila prodajalcu znana ali bi mu bila morala biti znana; če stvar nima lastnosti in odlik, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene oziroma predpisane; če je prodajalec izročil stvar, ki se ne ujema z vzorcem ali modelom, razen če je bil vzorec ali model pokazan le zaradi obvestila (459. člen Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju: OZ). Vendar pa lahko v nekaterih primerih prodajalec omeji ali izključi prodajalčevo odgovornost za stvarne napake. V praksi so taki primeri največkrat prodaja starih ali rabljenih premičnin in nepremičnin.

Ne glede na določbe OZ glede stvarnih napak se lahko prodajalec in kupec izrecno dogovorita, da se bo stvar prodala po načelu „videno kupljeno“.

466. člen OZ določa, da lahko pogodbenika omejita ali popolnoma izključita prodajalčevo odgovornost za stvarne napake stvari. Pogodbeno določilo o omejitvi ali izključitvi odgovornosti za napake stvari je nično, če je bila napaka prodajalcu znana, pa o njej ni obvestil kupca, kot tudi tedaj, ko mu je prodajalec to določilo vsilil, ker je izkoristil svoj prevladujoč položaj. Kupec, ki se je odpovedal pravici odstopiti od pogodbe zaradi napake stvari, obdrži zaradi teh napak druge pravice.

To pomeni, da mora biti klavzula „videno kupljeno“ izrecno navedena v pogodbi, kot tudi se mora kupec z navedenim določilom prostovoljno strinjati.

Prodajalec se s klavzulo „videno kupljeno“ lahko zavaruje, saj v takem primeru ni odgovoren za brezhibnost stvari ob njeni izročitvi. Ključni pomen navedene klavzule je, da kupec ni upravičen do uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov zaradi očitnih ali skritih napak, ki jih ima drugače (v pogodbah kjer klavzula „videno kupljeno“ ni dogovorjena) pravico uveljavljati.

Ne glede na 466. člen OZ in dogovorjeno izključitev odgovornosti, pa to še ne pomeni, da se lahko prodajalec kar absolutno razbremeni vsake odgovornosti za stvarne in pravne napake na prodani stvari. V primeru, ko je prodajalec vedel za napako, pa o tej ni predhodno obvestil kupca, potem to določilo ne velja in kupec še vedno odgovarja za napake na stvari.

V sodbi opr. št. I Cpg 752/2020 z dne 17.03.2021 je Višje sodišče v Ljubljani odločalo o primeru, v katerem je bila v prodajni pogodbi določena manjša površina nepremičnine, kot je bila dejanska površina nepremičnine. Kupec je vložil tožbo in zatrjeval, da manjša površina nepremičnine predstavlja napako, za katero odgovarja prodajalec. Višje sodišče je odločilo, da ker se je nepremičnina prodajala po načelu videno – kupljeno, je skladno s ustaljeno sodno prakso izključena prodajalčeva odgovornost za napake, saj prodajalec predhodno ni vedel, da je površina nepremičnine manjša, saj je izhajal iz uradno objavljenih podatkov, kot tudi kupec ni bil dovolj skrben pri nakupu nepremičnine.

Tudi prodajalci rabljenih avtomobilov velikokrat v pogodbo vključijo klavzulo „videno kupljeno“, da bi se tako razbremenili odgovornosti za napake, ki so lahko pri rabljenih avtomobilih kar pogoste. V primeru prodaje rabljenega avtomobila, lahko prodajalec kljub v pogodbi vsebovani klavzuli „videno kupljeno“, še vedno odgovarja za napake na avtomobilu, če je bila stvarna napaka prodajalcu znana, pa o tej ni obvestil kupca pred nakupom avtomobila. Pri prodajalcih avtomobilov je sodna praksa strožja, saj se od njih pričakuje, da ravnajo s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika. Pri prodaji mora prodajalec kupca obvestiti o vseh napakah, ki jih ima vozilo oz. napakah, za katere bi moral skrben prodajalec vedeti, da obstajajo. Tako tudi v primeru, če prodajalec ni vedel za napako, pa bi zanjo moral vedeti, lahko kupec še vedno uveljavlja svoje pravice na podlagi stvarne napake oz. neskladnosti blaga.

V prej navedenem primeru bo kupec lahko uveljavljal določene zahtevke zoper prodajalca, vendar pa bo kupec tisti, ki bo moral dokazati, da je prodajalec vedel oziroma bi moral vedeti, da ima stvar napako, da gre za napako kakor je določena v 459. členu OZ in da jo je prodajalec zavestno zamolčal kupcu.

Pri sklepanju pogodb s klavzulo „videno kupljeno“ mora biti tako kupec še posebej previden, saj ga navedena klavzula v pogodbi postavi v slabši položaj, kot če naveden klavzule ne bi bilo.

Glede na navedeno klavzula „videno kupljeno“ pomeni, da je kupec pristal na popolno ali delno izključitev prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake in tudi v primeru napak ne bo mogel uveljavljati svojih pravic in zahtevati odprave napak, saj je jamčevanje za stvarne napake zoženo na dejanski stan, ko je napaka skrita, prodajalec pa je zanjo vedel, a jo je kupcu zamolčal. Navedena klavzula tako kupca postavlja v šibkejši položaj, saj ne samo, da ne bo moral uveljaviti zahtevkov glede nastalih napak, tudi v primeru napake, pa bo moral dokazati, da je kupec že predhodno vedel za napako ter o njej ni obvestil kupca.