Pri sklepanju pravnih poslov stranki dogovor pogosto utrdita s plačilom določenega denarnega zneska. Takšno plačilo je v praksi največkrat poimenovano kot ara. Vendar pa ni vsak izročen denarni znesek tudi dejansko ara v smislu določb Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). Od pravilne opredelitve je namreč odvisno kakšne pravne posledice nastanejo, če do izpolnitve pogodbe ne pride. Ob tem velja poudariti, da zakon kot aro predvideva tako plačilo denarnega zneska kot tudi količino drugih nadomestnih stvari – v obeh primerih so pravila enaka. Ara bo do izraza prišla predvsem takrat, ko ena od pogodbenih strank svoje obveznosti ne bo izpolnila. Ko torej ne bo prišlo do realizacije pogodbe, je potrebno ugotoviti katera stranka je za to odgovorna.

Ara, oziroma dogovor o ari, je vezana na obstoj veljavno sklenjene pogodbe oziroma predpogodbe in sama po sebi ne more obstajati, če med strankama ni veljavnega dogovora o bistvenih sestavinah posla.¹ V teoriji se navedeno označuje kot akcesoren značaj are. Skladno s 15. členom OZ je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Pri prodajni pogodbi je, upoštevajoč 435. člen OZ, pogodba sklenjena, ko se stranki dogovorita o predmetu prodaje in o kupnini. Ob tem je potrebno opozoriti na izrecno zakonsko določbo 52. člena OZ v skladu s katero mora biti prodajna pogodba za nepremičnino sklenjena v pisni obliki. Navedeno torej pomeni, da plačilo denarnega zneska ob ustni sklenitvi prodajne pogodbe za nepremičnino, ne bo štelo kot ara, ampak kot predujem za nakup nepremičnine, kljub temu, da kupec in prodajalec ob izročitvi denarnega zneska morebiti tudi zapišeta izročitev in prejem zneska in tudi, če je tak dokument naslovljen kot dogovor o ari, plačilo are ali kaj podobnega. Če v navedenem dokumentu ne bo zapisano, da se denarni znesek daje za točno določeno nepremičnino (torej predmet pogodbe) in končna cena (morebiti tudi način njenega plačila), izročen denarni znesek ne bo predstavljal are, saj pogodba dejansko ni bila sklenjena. Tu se torej kaže še dodatni pomen are, in sicer njena dokazna funkcija. Pri ustnih pogodbah je namreč prav ustni dogovor o ari in njena izročitev dokaz, da je bila pogodba res sklenjena. Nasprotno pa ara ne bo imela velikega dokaznega pomena, če je za pogodbo predvidena pisna oblika. Tudi sicer pa mora biti ob ustrezno sklenjeni pogodbi dogovor o ari jasen in nedvoumen, saj samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pravnega posla plačala določen denarni znesek še ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem dogovorili za aro. V primeru, da pride do dvoma, izročitev denarnega zneska torej šteje za delno izpolnitev² in gre torej za predplačilo ali avans, ne pa aro. Kljub temu pa ima tudi ara lahko funkcijo delne izpolnitve obveznosti – na podlagi drugega odstavka 64. člena OZ se mora pri izpolnitvi pogodbe ara vrniti ali všteti v izpolnitev obveznosti. V praksi je največkrat tako, da se ara šteje kot del izpolnitve. To je logična posledica normalnega poteka pravnega posla, torej, da je bila dogovorjena ara dana in pogodba izpolnjena (pri čemer mora biti predmet are enak predmetu izpolnitve). V tem primeru je dana ara hkrati tudi avans.

Pogosto v praksi pride tudi do situacij, ko pogodbeni stranki menita, da lahko na račun are odstopita od pogodbe oziroma si premislita, na način, da kupec izgubi že plačano aro, prodajalec pa vrne dvojno aro. Stranka si torej ne more zgolj premisliti in šteti, da je s plačilom oziroma vračilom dvojne are že pridobila pravico do odstopa od pogodbe. Stranka, ki si je premislila se torej ne more rešiti svoje izpolnitvene obveznosti s tem, da drugi stranki pusti aro oziroma ji vrne dvojno aro. Do takšne situacije lahko pride samo v primeru, da je ob sklenitvi pogodbe oziroma ob plačilu are dogovorjeno, da lahko vsaka stranka odstopi od pogodbe in bodisi izgubi plačano aro ali vrne dvojni znesek are. V takšnih primerih govorimo o ari kot o odstopnini, ki pa je od are ločen institut. Če je ara določena kot odstopnina ima stranka torej pravico, da od pogodbe odstopi, ne glede na to ali je za odstop od pogodbe kriva ali ne, vendar mora dati odstopnino hkrati z izjavo o odstopu. Ko stranka enkrat poda izjavo o tem, da bo podala odstopnino, ne more več zahtevati izpolnitve pogodbe.

Pomen are je največji v primeru, ko pride do neizpolnitve pogodbe za katero je odgovorna ena od strank. Ko pride do tega je pomembno ugotoviti katera od strank je za neizpolnitev odgovorna. Oseba, ki je aro prejela ima v primeru odgovornosti nasprotne stranke na voljo, da zahteva bodisi izpolnitev pogodbe in odškodnino, razvezo pogodbe in odškodnino ali pa pogodbo razveže in obdrži aro. Oseba, ki je aro dala, pri čemer je za neizpolnitev odgovorna nasprotna stranka, pa lahko zahteva izpolnitev pogodbe in odškodnino, razvezo in odškodnino ali pa pogodbo razveže in zahteva dvojno aro. Za aro (bodisi za njeno obdržanje bodisi dvojno vračilo) se bo stranka praviloma odločila takrat, ko bo ara višja od morebitne odškodnine. V zvezi s tem pa je potrebno omeniti tudi, da lahko sodišče preveliko aro tudi zniža. Do morebitnega znižanja pa pride samo v primeru, da zainteresirana oseba zmanjšanje are zahteva in da je bila plačana ara nesorazmerno velika. Ali je ara nesorazmerno velika je odvisno predvsem od sorazmerja med dano aro in vrednostjo celotnega predmeta pogodbe.

Razlikovanje med aro in predplačilom v praksi ni zgolj terminološko vprašanje, ampak ima pomembne pravne in finančne posledice. Zato je bistveno, da sta tako pogodba kot tudi dogovor o ari oblikovana jasno, nedvoumno in skladno z zakonskimi zahtevami, saj se le tako lahko preprečijo kasnejši spori med pogodbenima strankama.

Veliko sporov glede are in predplačil izvira predvsem iz nejasnih dogovorov oziroma nepravilno pripravljenih pogodb. Pravočasno pravno svetovanje lahko pomembno zmanjša tveganje za kasnejše zaplete in nepotrebne stroške. V naši odvetniški pisarni nudimo pravno pomoč pri pripravi in pregledu pogodb ter pri reševanju sporov, povezanih z aro, predplačili in drugimi pogodbenimi razmerji.

[1] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani III Cp 942/2015 z dne 3.6.2015.

[2] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 981/2021 z dne 21.7.2021.