Do zaznambe zaradi nedovoljene gradnje v zemljiški knjigi pride po uradni dolžnosti, saj Gradbeni zakon (v nadaljevanju: GZ-1) v 108. členu določa, da mora pristojni inšpektor po tem, ko izda odločbo s katero izreče inšpekcijski ukrep v zvezi z nedovoljenim objektom ali neskladno uporabo objekta, o navedenem takoj obvestiti zemljiškoknjižno sodišče, ki na podlagi izvršljive odločbe v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti vpiše zaznambo izrečenega inšpekcijskega ukrepa in posebne prepovedi, ki jih je, glede na vrsto objekta oziroma vrsto gradnje izrekel pristojni inšpektor. Skladno s 107. členom GZ-1 lahko pristojni inšpektor prepove naslednja dejanja:
– izvedbo komunalnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo,
– promet z objektom oziroma zemljiščem na katerem je objekt,
– uporabo objekta ali opravljanje gospodarskih ali drugih dejavnosti,
– sklenitev pravnih poslov v zvezi z nedovoljenim objektom, razen kreditnih poslov,
– določitev hišne številke.

V praksi so pogoste situacije, ko stranke zaradi vpisane zaznambe zaradi nedovoljene gradnje, ki jo predvideva 100.a člen Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) z nepremičnino ne morejo razpolagati. V skladu z 99. členom ZZK-1 je zaznamba zaradi nedovoljene gradnje v zemljiški knjigi ovira za vknjižbo pravic, če je bil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen po trenutku od katerega učinkuje zaznamba oziroma, če je bil notarski zapis sestavljen po tem trenutku. To pomeni, da v primeru vpisane zaznambe zaradi nedovoljene gradnje za predmetno nepremičnino ni mogoče skleniti pravnega posla in na njegovi podlagi v zemljiško knjigo vpisati stvarne pravice (lastninska pravica, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena in stavbna pravica).

Višje sodišče v Kopru je v zadevi VSK Sklep CDn 197/2019 z dne 15.10.2019 izrecno poudarilo, da zaradi zaznambe prepovedi nedovoljene gradnje na predmetni nepremičnini ni dopustno ugoditi predlogu za vknjižbo stavbne pravice, saj gre za pridobitev stvarne pravice na pravnoposlovni podlagi, podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu pa je bil overjen po trenutku od katerega učinkuje zaznamba. Ne samo, da zemljiškoknjižno sodišče take predloge zavrne, skladno s 107. členom GZ so vsa dovoljenja, soglasja in vsi pravni posli nični, razen, če so dovoljeni na podlagi zakona. Izjemoma pa vpisana zaznamba ni ovira za nadaljnje zemljiškoknjižne vpise, če je predlogu za vpis priložen sklep inšpektorja. Slednjega lahko izda le v primeru, če so dejanja potrebna zaradi izvršitve inšpekcijskih ukrepov ali za pridobitev dovoljenj in odločb ter izvedbo drugih predpisanih dejanj po GZ-1, pri čemer pa se resnost namere izkaže s predložitvijo ustrezne dokumentacije. Sklep inšpektorja bo največkrat izdan takrat, ko bo zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, na kateri je vpisana zaznamba, dolžan skleniti določene pravne posle in jih zemljiškoknjižno realizirati z namenom legalizacije objekta zaradi katerega je bila izdana odločba in na njeni podlagi zaznamba zaradi nedovoljene gradnje.

Izjema glede vknjižbe stvarnih pravic na nepremičnini, ki je obremenjena z zaznambo črne gradnje, pa velja le za hipoteko, ki je zastavna pravica na nepremičnini, saj GZ-1 izrecno določa, da zaznamba črne gradnje ni ovira za sklenitev kreditnih poslov, ki so podlaga za nastanek hipoteke.

Pomembno pa je poudariti tudi dejstvo, da 108. člen GZ-1 določa, da zemljiškoknjižno sodišče zaznambo zaradi nedovoljene gradnje vpiše v zemljiško knjigo tudi, če lastnik zemljišča ali objekta ni ista oseba kot inšpekcijski zavezanec. Gre za odstop od načela pravnega prednika, ki ga določa ZZK-1 in v skladu s katerim so vpisi dovoljeni (le) proti osebi, proti kateri učinkuje listina, ki je podlaga za vpis in ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnik pravice na katero se vpis nanaša. To pomeni, da inšpekcijski organ izda odločbo, ki jo bo zemljiškoknjižno sodišče vpisalo v zemljiško knjigo pri celotni nepremičnini, kljub temu, da je nedovoljen objekt zgradilo več solastnikov, eden od njih pa zaradi svojega neznatnega deleža ni mogel vplivati na razpolaganje in upravljanje z nepremičnino. V takem primeru bo pri razpolaganju s svojim solastniškim deležem tako omejen tudi ta solastnik.¹

Ker je sklepanje pravnih poslov v zvezi z nepremičnino, pri kateri je vpisana zaznamba zaradi nedovoljene gradnje, prepovedan, so v praksi pogoste situacije, ki omejujejo ne samo lastnika nepremičnine, na kateri je zaznamba vpisana, ampak tudi lastnike sosednjih nepremičnin. Ti namreč v primeru potreb po ureditvi služnosti poti ali komunalne infrastrukture po nepremičnini z vpisano zaznambo, služnosti ne bodo mogli ustanoviti na podlagi pravnega posla. V takem primeru jim ostane samo še vložitev predloga za določitev nujne poti v nepravdnem postopku, kar pa seveda za stranko predstavlja dodatno časovno in tudi stroškovno obremenitev.

[1] Sklep Višjega sodišča v Kopru CDn 247/2016 z dne 7.12.2016