Kaj je stvarna služnost?

Stvarna služnost je stvarna pravica na tuji nepremičnini. Lastnik nepremičnine (gospodujoča stvar) za njene potrebe izvršuje določena dejanja na tuji nepremičnini (služeča stvar), kar je vsebina pozitivne služnosti. Negativna služnost pa po vsebini pomeni zahtevo lastnika gospodujoče stvari do lastnika služeče stvari, da slednji opušča določena dejanja, ki bi jih sicer lahko izvrševal. Izvrševanje negativnih služnosti navzven ni zaznavno.

Najbolj tipični primeri pozitivnih služnosti so služnost poti, postavitev cevi, kablov, ipd. na služeči nepremičnini. Tipični primeri negativnih služnosti so npr. prepoved dviga objekta, prepoved odvzemanja razgleda, ipd. Nikoli služnost ne zavezuje lastnika služeče nepremičnine h kakšnemu aktivnemu ravnanju.

Namen in smisel stvarnih služnosti je olajšati ali omogočiti uporabo gospodujoče nepremičnine. Vsaka stvarna služnost izhaja iz povezanosti dveh nepremičnin. Izvršuje se na način, ki najmanj obremenjuje služečo nepremičnino. Vsebino služnosti je v izogib sporom treba natančno opredeliti ob njeni ustanovitvi (kje natančno po nepremičnini poteka –  dolžina, širina poti, s katerimi prevoznimi sredstvi, ipd.).

Ker so stvarne služnosti ustanovljene v korist določene nepremičnine se prenašajo skupaj s to nepremičnino. Stvarno služnost lahko izvršuje vsak, ki uporablja gospodujočo nepremičnino. Vsakdo, ki želi priti do gospodujoče nepremičnine lahko uporabi služnostno pot. Stvarne služnosti niso vezane na določeno osebo.

Trajanje stvarne služnosti je lahko časovno določeno (omejeno, npr. na določen letni čas) ali pa je neomejeno.

Kako nastane stvarna služnost?

Stvarna služnost nastane z zakonom, na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa. Na podlagi zakona stvarna služnost nastane, če se izpolnijo zakonski pogoji, pri čemer za njen nastanek ni potreben vpis v zemljiško knjigo. Tudi za nastanek stvarne služnosti na podlagi pravnomočne sodne odločbe ali dokončne odločbe upravnega organa ni potreben vpis v zemljiško knjigo. Ne glede na navedeno je vpis v zemljiško knjigo pomemben zaradi učinkovanja načela zaupanja v zemljiško knjigo, zato se vsekakor v vsakem primeru priporoča njen vpis. Služnost lahko nastane brez soglasja lastnika nepremičnine, to je v primerih nastanka na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa (izvoren način nastanka). Če lastnik služeče nepremičnine soglaša z nastankom služnosti, le-ta nastane na podlagi pravnega posla in gre za izvedeni nastanek služnosti.

Pogodba o ustanovitvi služnosti je zavezovalni pravni posel, s katerim se lastnik služeče nepremičnine zaveže, da bo na svoji nepremičnini za potrebe gospodujoče nepremičnine ustanovil stvarno služnost. Mora biti sklenjena v pisni obliki in vsebovati podatke o strankah ter nepremičninah z natančnim opisom stvarne služnosti, ki naj se ustanovi. Lahko je odplačna ali neodplačna. Sklenitvi zavezovalnega pravnega posla mora slediti razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo). Na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila sledi še vpis stvarne služnosti v zemljiško knjigo. Le ob izpolnitvi vseh treh korakov, stvarna služnost veljavno nastane.

V zemljiški knjigi se natančno opiše vsebina služnosti kot v listini, ki predstavlja podlago za vknjižbo. Če je izvrševanje stvarne služnosti omejeno na določene dele nepremičnine, se te prostorske meje pri opisu vsebine služnosti natančno opišejo.

Pravno varstvo stvarne služnosti

Stvarna služnost kot absolutna (izključujoča) pravica učinkuje proti vsem tretjim osebam (erga omnes). Stvarni služnosti je zagotovljeno pravno varstvo v obsegu, ki ustreza njeni vsebini. Služnostni upravičenec ima na voljo poleg splošnih sredstev za varstvo pravic tudi posebno tožbo na varstvo služnosti oziroma konfesorno tožbo (actio confesoria).

Splošno sredstvo za varstvo civilnopravnih položajev je samopomoč. Gre za pravico, da se odvrne kršitev pravice, ko grozi neposredna nevarnost, če je takšna zaščita nujna in če način odvračanja kršitev ustreza okoliščinam, v katerih nastaja nevarnost. Ker samopomoč izključuje protipravnost ravnanja, služnostni upravičenec ne trpi škodljivih posledic svojega ravnanja. Višje sodišče v Ljubljani je v sodbi II Cp 613/2018 z dne 22.10.2018 odločilo, da je zmotno materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da bi lahko protipravnost njegovega ravnanja (podrtje ograje) izključila samo samopomoč, kot je opredeljena v 139. členu OZ. Tudi posestnik, ki se posluži samopomoči (31. člen SPZ),  ne odgovarja za škodo, ki jo je s tem povzročil osebi, ki je motila njegovo posest.

Glede pravnega varstva velja nadalje izpostaviti, da lahko imetnik pozitivne stvarne služnosti zahteva posestno varstvo.  Izvrševanje dejanske oblasti, ki ustreza vsebini pozitivne služnosti je šteti kot dejanski posestni položaj, ki upravičuje do posestnega varstva tistega, ki to oblast izvršuje. Pri posestnem varstvu vsebine služnosti zatrjevanje služnosti ni potrebno, saj posestno varstvo varuje način izvrševanja dejanske oblasti neodvisno od pravnega temelja. Dokazati je treba delno oblast nad stvarjo in v tem obsegu je priznano tudi posestno varstvo stvarne služnosti. Po splošnih pravilih o varstvu posesti se presojajo obseg in drugi pogoji posestnega varstva. Višje sodišče v Ljubljani je v sklepu VSL I Cp 229/2018 z dne 30. 5. 2018 ugotovilo, da je „sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je spor presojalo po določilu 212. člena SPZ in podlago tožbenega zahtevka iskalo v varstvu služnostne pravice, namesto, da bi se ukvarjalo s posestnim varstvom. Tožnik je namreč tožbo vložil zaradi motenja posesti, v zvezi s tem podal vse odločilne trditve in tudi predlagal izdajo sklepa z ugotovitvijo motilnega ravnanja, vzpostavitvijo prejšnjega posestnega stanja in prepovedjo nadaljnjega motenja… Za posestno varstvo zadošča zatrjevana in dokazana delna oblast nad stvarjo, pri čemer zatrjevanje pravice, na kateri takšna oblast temelji (stvarna služnost), ni pomembno. V konkretni zadevi tožbene trditve temu ustrezajo, saj je tožnik trdil, da uporablja pot po parceli 639/4 k.o. X, toženec pa mu posest na tej poti moti (s parkiranjem svojega avtomobila), zato zahteva zaščito posestnega varstva“. 

Če je le mogoče se bo v primeru posega v izvrševanje služnosti služnostni upravičenec zaradi postopkovnih pravil najverjetneje odločil za posestno varstvo. Ko posestno varstvo ni mogoče (pri negativni služnosti, prekludiranju zahtevka) pa pride v poštev služnostna (konfesorna) tožba. V prvem odstavku 212. členu SPZ je določeno, da lahko služnostni upravičenec, če ga kdo neutemeljeno moti pri izvrševanju služnosti, s tožbo zahteva, da preprečevanje oziroma motenje preneha. Drugi odstavek 212. člena SPZ pa smiselno napotuje na prvi odstavek 99. člena SPZ, po katerem lahko tožnik zahteva tudi prepoved nadaljnjega motenja oziroma preprečevanja izvrševanja služnosti. Služnostni upravičenec kot tožnik mora dokazati obstoj služnosti, kar vsebuje tudi dokaz, da je lastnik gospodujoče nepremičnine. Poleg tega mora služnostni upravičenec dokazati tudi poseganje v služnostno pravico, s katerim je omejeno ali preprečeno izvrševanje služnosti. Za vznemirjanje se ne šteje ravnanje, ki sicer posega v način izvrševanja služnosti, vendar nanj bistveno ne vpliva. Ravnanja, ki pomenijo vznemirjanje, morajo biti v skladu s splošnimi pravili dovolj natančno navedena. Višje sodišče v Ljubljani je s sodbo I Cp 1149/2020 z dne 7. 10. 2020 odločilo, da je „bistvena  ugotovitev sodišča prve stopnje, da je dostop do greznic po služnostni poti še vedno mogoč oziroma zaradi izgradnje brežine ni bistveno otežen. Tožnik to pot še vedno občasno uporablja, kar pomeni, da zgrajena armirana brežina ne posega v služnostno pot v taki meri, da hoja po njej ne bi bila več mogoča, prav tako pa je dovolj utrjena, da ne predstavlja realne nevarnosti zrušitve in zasutja služnostne poti. Manjše zoženje služnostne poti na enem delu na širino 1,13 metra pa tudi ni takšno, da bi onemogočalo ali oteževalo hojo po sporni poti.“  Nadalje se je Višje sodišče v Ljubljani tudi s sodbo I Cp 257/2020 z dne 17. 6. 2020 opredelilo, da „Toženec z namestitvijo vrat s ključavnico (in poskusom vročitve ključev tožniku, ki jih je zavrnil svoje lastninske pravice ni izvrševal na način, da je tožniku preprečil ali bistveno otežil izvrševanje pravice nujne poti. Odklepanje/zaklepanje in odpiranje/zapiranje vrat na nujni poti za tožnika ne predstavlja take obremenitve, da bi bil upravičen do varstva na podlagi konfesorne tožbe. Nasutje peska in parkiranje na trasi nujne poti pa je ravnanje, ki predstavlja nedopusten poseg v izvrševanje tožnikovih služnostnih upravičenj.“ Se je pa že pred tem tudi Vrhovno sodišče RS s sklepom II Ips 749/2005 z dne 22. 2. 2007 izreklo o tem, da „Namestitev ograje na začetku služnostne poti pomeni izvrševanje lastninskih upravičenj služnostnega zavezanca, ki pa je omejeno z načinom in obsegom izvrševanja služnosti. Ker pa se mora služnost izvrševati na najmanj obremenjujoč način (219. člen SPZ), motenje posesti služnosti zato ni podano, če lastnik služnostnemu upravičencu izroči ključ vrat, nameščenih v ograji.“  Na tem mestu pa velja izpostaviti tudi sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2772/2017 z dne 21. 3. 2018 v kateri je pritožbeno sodišče soglašalo z razlogi sodišča prve stopnje, „da tudi kratkotrajno parkiranje, v primeru, če je potrebno upravljavca vozila iskati, da ga preparkira, pomeni oviranje izvrševanja služnostne pravice. Nebistveno je sklicevanja pritožnika, da pri ustavitvi vozila zaradi izstopa potnikov oziroma razložitve tovora ne gre za parkiranje. Odločitev sodišča se namreč na takšne primere ne nanaša. Toženec tudi ne more uspeti s sklicevanjem na načelo obzirnega izvrševanja služnosti, saj tega načela ni mogoče razlagati tako, da bi služnostni upravičenec moral vedno znova posredovati za dosego cilja, za katerega je bila služnost ustanovljena, torej v konkretnem primeru proste poti.“