S pogodbo o preužitku se ena stranka (preužitkar) zavezuje, da bo na drugo stranko (prevzemnik) prenesla lastninsko pravico na določenih svojih nepremičninah, prevzemnik pa se zavezuje, da bo preužitkarju ali komu drugemu do njegove smrti nudil določene dajatve in storitve.

Prevzemnik je lahko fizična ali pravna oseba, preužitkar pa je lahko le fizična oseba. Za sklenitev pogodbe ni potrebno pridobiti soglasja preužitkarjevih potomcev in zakonca. Prav tako lahko prevzemnik prevzame obveznosti v korist osebe, ki nanj ne prenaša svojega premoženja, pri čemer je tako pogodba sklenjena v korist tretje osebe (upravičenec). V takih primerih kot upravičenec običajno nastopa zakonec preužitkarja.

Na strani preužitkarja je predmet obveznosti po zakonu nepremičnina (ni pa to nujno). V skladu z zakonom so hkrati z nepremičnino predmet pogodbe tudi premičnine, ki so namenjene za rabo in uživanje nepremičnin, če stranki ne določita drugače. Prevzemnikove obveznosti se lahko dogovorijo v obliki občasnih denarnih dajatev, nudenju življenjskih potrebščin, oskrbovanju, zagotovitvi stanovanjskega prostora, prepustitvi uživanja določenega zemljišča in podobno.

Pogodbo o preužitku je mogoče utemeljiti ne le z bodočo, temveč tudi s preteklo že nudeno skrbjo in pomočjo. Bistveno je, da je nagib za prenos lastninske pravice na prevzemnika ob preužitkarjevi smrti v nudenih dajatvah in storitvah, pomoči in skrbi zanj.[1]

Pogodba o preužitku je strogo formalen pravni posel, ki mora biti sklenjen v obliki notarskega zapisa. V primeru, da ni sklenjena v obliki notarskega zapisa, je taka podoba nična.

Bistvena lastnost pogodbe o preužitku je njena aleatorna (negotova) narava, kar pomeni, da stranki v trenutku sklenitve pogodbe zaradi nedoločljivosti trenutka preužitkarjeve smrti ne moreta vedeti, kolikšne bodo obveznosti prevzemnika v bodoče. Če pogodba o preužitku ni bila sklenjena v skladu s pravilom aleatornosti, je neveljavna.[2]

Pomembna značilnost pogodbe o preužitku je, da premoženje prevzemnik lahko prejme tudi pred preužitkarjevo smrtjo, tj. od sklenitve pogodbe dalje, pri čemer je običajno dogovor med strankama ravno tak, tj. da premoženje na prevzemnika preide ob sklenitvi pogodbe. Slednje je bistvena razlika od pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pri kateri pride do prenosa lastninske pravice šele po smrti preživljanca. Hkrati se preužitkarjeva pravica lahko zavaruje z vpisom stvarnega bremena v zemljiško knjigo, kar pomeni, da se obveznosti prevzemnika prenesejo na morebitne kasnejše pridobitelje nepremičnine.

V primeru, da je pogodba sklenjena med osebama, ki živita skupaj, in se njuno razmerje tako omaje, da postane skupno življenje nevzdržno, lahko vsaka stranka zahteva, da se pogodba razveže. Prav tako se lahko pogodba razveže, če druga stranka ne izpolnjuje svojih obveznosti.

Pogodba o preužitku lahko vpliva na dedovanje po zapustniku, saj se lahko dediči počutijo prikrajšane, če je v zapuščini malo premoženja. Izpodbijanje pogodbe o preužitku je možno, če ni bila sklenjena v skladu s pravilom aleatornosti ali če dediči želijo uveljavljati darilni namen zapustnika. Izpodbijanje je težje, saj je pogodba o preužitku odplačna pogodba. Izpodbijanje pogodbe o preužitku je poleg prej omenjenih primerov možno tudi npr. kadar so na strani katere izmed pogodbenih strank podane napake volje, kadar katera izmed strank ob sklenitvi ni bila poslovno sposobna (zaradi demence preužitkarja) in kadar katera izmed strank prisili ali prelisiči drugo stranko k sklenitvi pogodbe.

V primeru, ko sodišče ugotovi, da pogodbeni namen strank ob sklepanju pogodbe ni bil v daritvi, temveč v sklenitvi odplačne in aleatorne pogodbe, dednopravni učinki pogodbe z uporabo določb o prikrajšanju nujnega deleža ne pridejo v poštev in tudi nikakršno naknadno obračunavanje ne. Nujni dedič lahko uveljavlja, da je sklenjena pogodba nična, ker je bila fiktivna, da je bila sklenjena zato, da bi se ga izločilo iz dedovanja in da je v resnici šlo za prikrito darilo. Ničnost pogodbe lahko nujni dedič utemeljuje tudi z nedopustno podlago zaradi nemoralnega nagiba obeh pogodbenikov. Za presojo o tem, kakšen je bil resnični namen strank, pa je pomembno, ali je bila ocena koristi in obveznosti določljiva ob sklenitvi pogodbe in če je bila določljiva, ali je šlo že ob sklenitvi pogodbe za očitno nesorazmerje med pridobljeno koristjo in prevzeto obveznostjo.[3]

[1]VSL Sodba opr. št. I Cp 223/2021 z dne 23. 3. 2021

[2]VSRS Sodba opr. št. II Ips 92/2020 z dne 20. 1. 2021

[3]VSRS Sodba opr. št. II Ips 1239/2008