O solastnini govorimo, kadar ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki (65. člen Stvarnopravnega zakonika – SPZ).

Skladno z 69. členom SPZ ima solastnik vedno pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času. Ničen je pravni posel, s katerim se solastnik za daljši čas odreka pravici do delitve stvari. Če se solastnik za določen čas odpove pravici zahtevati delitev stvari, zavezuje odpoved tudi njegove pravne naslednike. Kdaj je neprimeren čas izhaja iz sodne prakse. Tako iz sklepa Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 217/2019 z dne 17.4.2019 izhaja, da gre pri pojmu „neprimeren čas“ za pravni standard, ki ga mora sodišče napolniti v vsakem primeru posebej, upoštevajoč okoliščine konkretnega primera ter, da je pravilno izhodišče sodišča, ki se naslanja na sodno prakso, da gre bodisi za objektivne, bodisi subjektivne okoliščine primera, pri tem pa je njihova bistvena značilnost, da so prehodne narave s časovno predvidljivim prenehanjem. Nadalje izpostavljamo tudi sklep Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 1096/2022 z dne 22.9.2022, iz katerega izhaja, da sodišče ugotovi ali je čas neprimeren za delitev solastnine, po presoji okoliščin konkretnega primera, ki jih zatrjujejo udeleženci.

Delitev solastnine se lahko opravi na dva načina, in sicer sporazumno ali sodno. Do sporazumne delitve pride v primeru, ko solastniki sporazumno določijo način delitve stvari (prvi odstavek 70. člena SPZ). V tem primeru solastniki sklenejo pogodbo o delitvi solastnine, v kateri sami določijo kako bodo solastnino razdelili. Kadar pa sporazum med solastniki ni mogoč, o načinu delitve solastnine odloči sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes (drugi odstavek 70. člena SPZ). V primeru, da kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev, sodišče lahko odloži delitev za največ tri leta (tretji odstavek 70. člena SPZ).

Sodna delitev solastnine se začne na predlog kateregakoli solastnika. V 156. členu Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1) je določeno, da mora predlog za delitev vsebovati opis stvari, ki naj se deli, podatke o solastnikih in velikostih njihovih deležev in podatke o imetnikih stvarnih pravic na stvari. Če je predmet delitve nepremičnina, je potrebno navesti tudi zemljiškoknjižne podatke ali predložiti listine, s katerimi se dokazuje lastninska pravica na nepremičnini, če le-ta ni vpisana v zemljiški knjigi.

V primeru sodne delitve stvari, si sodišče primarno prizadeva za fizično delitev stvari v naravi. Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, se opravi civilna delitev, in sicer sodišče odloči, da se stvar proda in razdeli kupnina (četrti odstavek 70. člena SPZ). Sodišče lahko na predlog solastnika odloči, da namesto prodaje pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov (četrti odstavek 70. člena SPZ). Navedeno je potrjeno tudi s sodno prakso, in sicer sklepom Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 936/2019 z dne 7.11.2019, iz katerega kot ključno izhaja, da so sodišča pri odločanju strogo vezana na prepisani vrstni red in način delitve. Iz izpostavljene sodne prakse izhaja, da ker sta solastnika, upoštevaje njune upravičene interese za prevzem solastne stvari, v enakem položaju, delitve po petem odstavku 70. člena SPZ ni mogoče opraviti, saj da je bistveni smoter delitvenega postopka namreč v prenehanju solastninske skupnosti. Sodišče mora v takem primeru, glede na predpisani izključujoči vrstni red načinov za delitev solastne stvari odločiti, da se opravi civilna delitev, torej, da se nepremičnina proda (na javni dražbi ali v izvršilnem postopku) in kupnina razdeli med oba udeleženca sorazmerno z njunima idealnima deležema.